Erschwernisse der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von share deals

30.04.2021

Umfeld: Gesetzliche Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung

Der Gesetzgeber ist im Bereich der Immobilienbesteuerung regulatorisch unterwegs:

  • Nachdem der Gesetzgeber bereits die Rechtsgrundlagen für die Erhebung von Einkommen-/Körperschaftsteuer auf Gewinne auch aus dem Verkauf von Anteilen an ausländischen Kapitalgesellschaften mit wesentlich inländischen Immobilienbesitz durch Steuerausländer ab 2019 geschaffen hat,
  • die vom Bundesverfassungsgericht aufgegebenen Änderungen für die Erhebung der Grundsteuer zum 1.1.2025 eingreifen (Bundesmodell: aus Erfahrung abgeleitete Grundsteuerwerte alle 7 Jahre, erstmalig auf den 1.1.2022. Bayern: Flächenmodell, einige Länder auch mit Einbeziehung der Grundbesitzlage),
  • wurde vom Finanzausschuss am 21.4.2021 beschlossen, in den Entwurf des Fondsstandortgesetz aufzunehmen, dass ab 2021 für die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bei Grundstücksunternehmen (auch) unschädlich ist, wenn:
    • in Höhe von bis zu 10% der Immobilienmieteinnahmen aus dem eigenen Grundbesitz Einnahmen aus Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien von den Mietern oder B2B erzielt werden oder – auch B2C – aus Ladestationen für Elektrofahrzeuge erzielt werden
    • in Höhe von bis zu 5% der Immobilienmieteinnahmen aus dem eigenen Grundbesitz sonstige Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern erzielt werden,
  • ist vom Bundestag unter Einbeziehung der Stellungnahme des Bundesrats und der Gegenstellungnahme der Bundesregierung am 27.9.2019 in erster Lesung ein Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beraten und die Überweisung an Ausschüsse unter Federführung des Finanzausschusses beschlossen worden. Nachdem erst einmal Steuererhöhungen nicht opportun waren, ist jetzt die Arbeit weitergegangen und vor dem Hintergrund der Drohung der SPD sogar eine Absenkung der 95 % auch auf 75 % zu verlangen, war die Einigung möglich. Am 21.4.2021 ist das Gesetz im Bundestag verabschiedet worden. Für den 7.5.2021 steht es auf der Tagesordnung im Bundesrat.

 

Einordnung des anstehenden Vorhabens im Bereich der Grunderwerbsteuer

Die Änderungen des Grunderwerbsteuerrechts betreffen nicht die Regeln zur Höhe der Steuer. Diese wird von den Bundesländern für ihr jeweiliges Gebiet festgelegt; die Sätze haben mit 3,5% bis 6,5% in einem Bundesstaat eine nicht mehr ganz unbedenkliche Spannbreite erlangt und führen beim Immobilienerwerb zu einer erheblichen Belastung. Diese Belastung ist im Rahmen der erheblich gestiegenen Grundbesitzkaufpreise nicht nur absolut gestiegen, sondern auch relativ zu dem ‚wahren Wert‘ der Immobilien.

Bisher

Gerade vor diesem Hintergrund war oder ist es interessant, die Grenzen der Regeln der neben dem Grundstückserwerb die Steuerpflicht auslösenden sog. Ersatztatbestände des § 1 GrEStG  zu nutzen, wonach der Erwerb der Anteile an einer Grundbesitz haltenden Gesellschaft in der Regel nicht steuerbar war/ist, wenn man nur 94,9% der Anteile erwarb/erwirbt.

Bisher führt der Erwerb der Anteile an einer Grundbesitz haltenden Kapitalgesellschaft zur Steuerpflicht, wenn unmittelbar oder mittelbar oder im Wege einer Organschaft 95% erworben wurden („qualitative“ Anteilseignerveränderung), § 1 Abs. 3 GrEStG. Bei dem Erwerb einer Personengesellschaft führt nach § 1 Abs. 2a GrEStG eine rein quantitative Anteilseignerveränderung von 95 % binnen 5 Jahren und seit dem 6.6.2013 aufgrund der Einführung des § 1 Abs. 3a GrEStG nicht mehr nur eine sachenrechtlich ermittelte Beherrschung, sondern in Bezug auf mittelbare und unmittelbare Anteilserwerbe jeglicher Gesellschaften auch eine kapitalanteilsmäßig ermittelte Beherrschung zur Steuerpflicht bei Erreichung des Quorums von 95 %.

Bisher ist in Bezug auf Personengesellschaften im Übrigen in § 1 Abs. 2a GrEStG erst rudimentär eine Steuerpflicht geregelt: 95% abstrakt, Anteilseignerwechsel binnen 5 Jahren genügte bzw. ist erforderlich. Darüber hinaus sind die Personengesellschaften wegen der Steuerfreiheit nach den Regeln der §§ 5, 6 (und 7) GrEStG – vereinfacht: faktische Fortsetzung der schon bisher bestehenden Herrschaftsmacht, wichtig die 5-jährige Bindung – bei Strukturierungen hilfreich.

Künftig

Nach der nun greifbaren Neuregelung greifen die Verschärfungen schon ab 90% (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3. 3a GrEStG). Weiter wird der 5-Jahres-Betrachtungszeitraum der § 1 Abs. 2a, Abs. 3a §§ 5, 6 (und 7) GrEStG auf 10 Jahre verlängert (für einen Sonderfall 15 Jahre). Zudem wird in einem § 1 Abs. 2b GrEStG die bisher in Abs. 2a nur Personengesellschaften betreffende Steuerpflicht für quantitative Anteilseignerveränderungen binnen bisher 5 Jahren – abstrakt auf den Wechsel von 90% der Gesellschafter – auf Kapitalgesellschaften erstreckt (§ 1 Abs. 2 b GrEStG).

Immerhin gewährt die vom Bundesrat angeregte Börsenklausel des § 1 Abs. 2c GrEStG als Ausnahme zu dem Abs. 2a und dem neuen Abs. 2b (nicht also Abs. 3 und 3a) des § 1 für mehrheitlich börsennotierte Kapitalgesellschaften eine abmildernde Entlastung. Danach zählen – offenbar gemeint unmittelbare und mittelbare – Grundstückstransaktionen, die durch unmittelbar an der Börse stattfindende Transaktion mit Anteilen einer börsennotierten Gesellschaft von statten gehen, nicht.

Leider ist eine vom Bundesrat angeregte Erweiterung der – der im übrigen weiter recht engen – Konzernklausel des § 6a Grunderwerbsteuergesetz von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungsvorgängen auf Einzelrechtsübertragungen im Konzern nicht Gesetz geworden. Immerhin hat man die Vor- und Nachbehaltensfrist des § 6a GrEStG unverändert bei 5 Jahren belassen.

Anwendungs- und Übergangsvorschriften

Die neuen grunderwerbsteuerlichen Regeln sollen ab dem 1.7.2021 gelten.

Mit komplexen Übergangsvorschriften wird versucht, die Annahme von unzulässiger Rückwirkung zu vermeiden:

  • Ist ein Erwerber nach dem bisherigen Recht im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG sog. Altgesellschafter, kommt das neue Recht auf seine Erwerbe nicht zur Anwendung; das alte Recht greift ggf. aber noch bis zum 31.12.2024.
  • Im Rahmen von § 1 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 sowie Abs. 3a GrEStG bleibt es – einschl. Anteilsveränderungen – bei der Geltung des bisherigen Rechts, wenn und solange das Quorum an einer Immobiliengesellschaft am 30.06.2021 zwischen 90% und 94,9% ist und noch weiterbesteht.
  • Die einmal erfüllten (5-Jahres) Behaltensfristen der §§ 5-7 GrEStG bleiben erfüllt, wenn dies bis zum 30.06.2021 der Fall ist.

Ihr Ansprechpartner:

Dr. Helmut Schnädter

Steuerberater, Rechtsanwalt, Partner

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